Tranh chấp phát sinh do chậm bàn giao căn hộ tại T. S. R. Đà Nẵng là vấn đề được nhiều người mua quan tâm, đặc biệt khi thời gian bàn giao thực tế kéo dài so với mốc được thỏa thuận trong hợp đồng.
Trong một vụ án liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án này, Tòa án đã giải quyết nhiều vấn đề pháp lý đáng chú ý: xác định thời điểm bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao, điều kiện để người mua chấm dứt hợp đồng, hiệu lực của thỏa thuận phạt bằng 30% giá bán căn hộ chưa VAT, khoản tiền 0,05%/ngày do chậm bàn giao và trách nhiệm của ngân hàng trong quan hệ bảo lãnh.
1. Bối cảnh tranh chấp
Ngày 08/6/2022, bà U ký với Công ty CP Đ Hợp đồng mua bán căn hộ số …../HĐMB/TSR, đối tượng là căn hộ số 1502 thuộc một dự án chung cư tại Đà Nẵng.
Theo Điều 8 và Phụ lục 03 của Hợp đồng, thời hạn bàn giao căn hộ là Quý III/2023; việc bàn giao có thể chậm nhưng không quá 90 ngày. Tòa án xác định thời hạn cuối cùng Công ty phải bàn giao là 29/12/2023. Tuy nhiên, Công ty không bàn giao căn hộ đúng hạn.
Bà U đã thanh toán cho Công ty tổng cộng 2.880.915.225 đồng. Ngày 31/8/2024, bà U gửi thông báo đơn phương chấm dứt Hợp đồng; Công ty nhận được ngày 04/9/2024. Theo lập luận của nguyên đơn, từ thời điểm Công ty nhận thông báo, Hợp đồng chấm dứt và Công ty phải hoàn trả tiền cùng các khoản phạt theo Hợp đồng.
2. Điều khoản chế tài quan trọng của Hợp đồng
Khoản 12.2 Điều 12 Hợp đồng quy định về cơ bản:
– Hết thời gian gia hạn mà chưa bàn giao, bên bán phải chịu 0,05%/ngày trên tổng số tiền bên mua đã thanh toán cho mỗi ngày chậm bàn giao.
– Sau 90 ngày kể từ khi hết thời gian gia hạn, bên mua có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng.
– Trong vòng 30 ngày từ ngày bên mua tuyên bố chấm dứt, bên bán phải hoàn lại toàn bộ tiền đã nhận, đồng thời trả khoản phạt bằng 30% giá bán căn hộ chưa VAT, cộng khoản tiền do chậm bàn giao.
3. Yêu cầu của bà U
Bà U yêu cầu Công ty thanh toán các khoản chính gồm:
– Hoàn trả tiền đã thanh toán: 2.880.915.225 đồng;
– Tiền do chậm bàn giao từ 01/01/2024 đến 04/9/2024, tính 0,05%/ngày: 351.471.657 đồng;
– Phạt vi phạm bằng 30% giá bán căn hộ chưa VAT: 1.122.434.591 đồng;
– Ngoài ra còn có yêu cầu về lãi do Công ty chậm hoàn trả tiền sau khi Hợp đồng chấm dứt;
– Yêu cầu Ngân hàng TMCP Q thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nếu Công ty không thanh toán.
4. Quan điểm của Công ty
Điểm đáng chú ý là Công ty thừa nhận đã vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ và đồng ý hoàn trả khoản tiền bà U đã thanh toán. Tranh chấp chủ yếu tập trung vào mức phạt.
Công ty cho rằng hoạt động bán căn hộ là hoạt động thương mại nên phải áp dụng Điều 301 Luật Thương mại 2005, theo đó mức phạt tối đa chỉ bằng 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm. Vì vậy, thay vì khoản phạt 30% là hơn 1,122 tỷ đồng, Công ty chỉ chấp nhận khoảng 299.315.891 đồng.
Ngân hàng Q cũng không đồng ý thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, với lý do chưa có cam kết/thư bảo lãnh cụ thể được phát hành cho bà U; các thỏa thuận giữa Ngân hàng và Công ty hoặc biên bản ba bên không đương nhiên làm phát sinh nghĩa vụ ngân hàng phải trả thay Công ty.
5. Kết quả sơ thẩm
TAND khu vực chấp nhận một phần yêu cầu của bà U, quyết định:
– Chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ;
– Buộc Công ty trả tổng cộng 4.354.821.473 đồng, gồm:
– Hoàn tiền đã thanh toán: 2.880.915.225 đồng;
– Phạt 30% giá bán chưa VAT: 1.122.434.591 đồng;
– Tiền chậm bàn giao: 351.471.657 đồng;
– Không chấp nhận yêu cầu buộc Ngân hàng Q thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Công ty kháng cáo nhưng chỉ kháng cáo phần chế tài, đề nghị giảm khoản phạt xuống mức 8%.
6. Nhận định quan trọng của Tòa phúc thẩm
Tòa phúc thẩm xác định Hợp đồng mua bán căn hộ được các bên giao kết tự nguyện, đúng hình thức và có giá trị ràng buộc. Công ty đã không bàn giao căn hộ vào thời hạn cuối cùng là 29/12/2023 và cũng không đưa ra lý do chậm bàn giao trong nội dung kháng cáo.
Đối với lập luận áp dụng mức trần phạt 8% của Luật Thương mại, Tòa không chấp nhận. Lý do quan trọng là Hợp đồng/Phụ lục thể hiện mục đích mua căn hộ là “Để ở”, không phải giao dịch nhằm mục đích sinh lợi. Vì vậy, Tòa cho rằng Công ty yêu cầu áp dụng Luật Thương mại để giới hạn mức phạt ở 8% là không có cơ sở.
Tòa đồng thời công nhận thỏa thuận tại khoản 12.2 về: phạt 30% giá bán căn hộ chưa VAT khi bên mua chấm dứt do bên bán chậm bàn giao; và khoản 0,05%/ngày do chậm bàn giao là các thỏa thuận mà các bên đã cam kết thực hiện. Vì Công ty vi phạm nghĩa vụ bàn giao nên bà U được hưởng các quyền lợi theo đúng thỏa thuận này.
7. Phán quyết cuối cùng
Toà án cấp Phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của Công ty và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Công ty phải trả cho bà U 4.354.821.473 đồng, cụ thể:
– Hoàn trả tiền bà U đã thanh toán 2.880.915.225 đồng
– Phạt vi phạm 30% giá bán chưa VAT 1.122.434.591 đồng
– Tiền chậm bàn giao 0,05%/ngày trong 244 ngày 351.471.657 đồng
– Tổng cộng 4.354.821.473 đồng
Sau khi bản án có hiệu lực/yêu cầu thi hành án, số tiền chưa thi hành còn tiếp tục chịu lãi theo Điều 357 và Điều 468 BLDS. Yêu cầu buộc Ngân hàng thực hiện bảo lãnh tiếp tục không được chấp nhận. Công ty còn phải chịu án phí sơ thẩm 112.354.821 đồng và án phí phúc thẩm 300.000 đồng. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.
Kết luận
Bản án phúc thẩm về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ tại The Sang Residence Đà Nẵng có giá trị tham khảo đáng chú ý đối với những trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao.
Điểm quan trọng nhất của bản án không chỉ nằm ở việc bên bán phải thanh toán hơn 4,35 tỷ đồng, mà ở cách Tòa án giải quyết ba vấn đề pháp lý cốt lõi.
Thứ nhất, Tòa án xác định nghĩa vụ bàn giao căn hộ trên cơ sở toàn bộ thời hạn và thời gian gia hạn đã được các bên thỏa thuận.
Thứ hai, khi bên bán vi phạm và người mua thực hiện quyền chấm dứt đúng điều kiện Hợp đồng, Tòa án công nhận khoản tiền 0,05%/ngày do chậm bàn giao và khoản phạt bằng 30% giá bán căn hộ chưa VAT.
Thứ ba, Tòa án không chấp nhận lập luận giới hạn mức phạt ở 8% theo Luật Thương mại trong hoàn cảnh cụ thể của vụ án, trong đó mục đích mua căn hộ được thể hiện là “Để ở”. Đồng thời, vụ án cũng cho thấy không thể mặc nhiên yêu cầu ngân hàng thanh toán thay chủ đầu tư chỉ vì ngân hàng có quan hệ tài trợ, cấp bảo lãnh hoặc tham gia các thỏa thuận liên quan đến dự án.
Đối với những người mua đang có tranh chấp tại T. S. R. , giá trị lớn nhất của bản án phúc thẩm là cung cấp một cách tiếp cận để đối chiếu từng điều khoản Hợp đồng với tình trạng vi phạm thực tế, từ đó xác định chính xác quyền yêu cầu bàn giao, phạt vi phạm, chấm dứt Hợp đồng, hoàn trả tiền hoặc yêu cầu thực hiện bảo lãnh.
Bài viết phân tích nội dung một bản án phúc thẩm liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ tại The Sang Residence Đà Nẵng. Tên các chủ thể được viết tắt theo nội dung vụ án. Bài viết nhằm mục đích nghiên cứu và cung cấp thông tin pháp lý tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn đối với từng trường hợp cụ thể.
Hãy liên hệ ngay với Công ty Luật MMT & Partners để được tư vấn và hỗ trợ tận tâm nhất!
CÔNG TY LUẬT MMT & PARTNERS
83 NGUYỄN CƯ TRINH, PHƯỜNG HOÀ CƯỜNG, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
HOTLINE/ZALO: 090 649 8882 – 0976 901 494
Địa chỉ: 83 Nguyễn Cư Trinh, phường Hoà Cường, thành phố Đà Nẵng
Hotline: 090 649 8882 – 0976 901 494
Mail: mmtlawfirm.dn@gmail.com
Website: www.lawmmt.com
Youtube: https://www.youtube.com/@MMTPARTNERS
TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ TẠI ĐÀ NẴNG: https://www.facebook.com/groups/tuvanphapluatmienphi247 Group DIỄN ĐÀN TƯ VẤN PHÁP LUẬT: https://www.facebook.com/groups/diendantuvanphapluatdn
