Hàng xóm xây nhà lấn chiếm 10 cm² nên xảy ra tranh chấp, vậy trường hợp này cần phải làm gì? Trình tự xử lý như thế nào theo đúng quy định của pháp luật? Lấn chiếm đất bị phạt bao nhiêu tiền?

 

Hành vi lấn, chiếm đất:

Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép. (Khoản 1 Điều 3 Nghị định 91/2019-CP)

Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

– Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

– Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

– Sử dụng đất được Nhà nước giao, giao thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

– Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu hàng xóm lấn chiếm 10 cm² đất nhà bạn mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không có thoả thuận trước với bạn là dấu hiệu cho thấy hàng xóm đang lấn chiếm đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bạn.

 

Trình tự xử lý khi bị hàng xóm lấn, chiếm đất:

Việc tranh chấp về quyền sử dụng đất được giải quyết theo trình tự sau ( Điều 235 và Điều 236 Luật đất đai 2024):

– Thương lương, hoà giải với người có hành vi lấn chiếm để dòi lại phần diện tích bị lấn chiếm;

– Gửi đơn lên Uỷ ban nhân dân cấp xã để tiến hành hoà giải nếu không thể tự hoà giải;

– Người lấn chiếm đất khởi kiện lên Toà án nếu hoà giải không thành công.

Như vậy, việc đòi lại quyền lợi khi bị hàng xóm lấn 10cm² đất nói trên thuộc tranh chấp về quyền sử dụng đất. Do đó, bạn có thể thoả thuận với hàng xóm với mức chi phí bồi thường trong trường hợp này. Nếu không thể thoả thuận mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ tính giá bồi thường.

Nếu không thoả thuận được, hai bên có thể gửi đơn lên Uỷ ban nhân dân cấp xã để hoà giải hoặc Toà án nếu giải quyết không thành công.

 

Thương lượng, hoà giải đòi lại phần đất bị lấn chiếm:

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải theo quy định của pháp luật.

Gửi đơn thực hiện việc hoà giải tại cơ sở UBND xã, phường nơi có đất tranh chấp nếu không tự hoà giải thành công.

Chủ tịch UBND xã sẽ thành lập Hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai, việc hoà giải tranh chấp đất đai tại Uỷ ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hoà giải tranh chấp đất đai.

Nếu hoà giải thành công, các bên thực hiện theo kết quả hoà giải, nếu có thay đổi về diện tích thì 30 ngày phải gửi văn bản hoà giải đến cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp hoà không thành công thì bên bị lấn chiếm làm đơn khởi kiện, tranh chấp được giải quyết tài Toà án thì Toà án sẽ căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, mục đích của hai bên để đưa ra quyết định.

Bên bị khởi kiện sẽ không bị buộc phải phá dỡ nhà để trao trả đất cho bên khởi kiện nếu không thuộc các trường hợp sau đây:

– Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dưng.

– Nhà nước ở thuộc diện phải giải toả để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

– Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng.

– Nhà thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên bên bị khởi kiện phải bồi thường phần diện tích bị lấn chiếm theo quyết định của Toà án.

Khởi kiện tại toà án:

Toà án giải quyết tranh chấp khi các bên có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc các giấy tờ liên quan chứng minh QSDĐ.

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

– Đơn khởi kiện;

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;

– Biên bản hoà giải có chứng nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường và có chữ ký của các bên tranh chấp;

– Căn cước, chứng minh nhân dân của người khởi kiện;

– Các giấy tờ chứng minh theo yêu cầu của bên khởi kiện (Văn bản đo đạc, trích lục hồ sơ địa chính…)

Trường hợp không có giấy chứng nhận QSDĐ đất hoặc giấy tờ liên quan chứng minh QSDĐ thì các bên chọn một trong hai hình thức giải quyết:

– Nộp đơn tại UBND có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.

– Khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trường hợp các đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp được thục hiện như sau:

– Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau tại Uỷ an nhân dân, thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cáp huyên. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Toà án nhân dân theo quy định.

– Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Uy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Toà án nhân dân theo quy định cảu pháp luật về tố tụng hành chính;

– Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết dịnh giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chết thi hành.

Lấn chiếm đất bị xử phạt hành chính như thế nào?

Tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về sử phạt vi phạm hành chính:

 

Loại đất lấn chiếm	Mức xử phạt hành vi
Lấn chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thông	– Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta; – Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đới với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; – Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; – Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 1 héc ta trở lên
Lấn chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn	– Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,02 héc ta; – Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng đới với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta; – Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; – Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dứi 01 héc ta; – Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến dưới 120.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.
Lấn chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn	– Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,02 héc ta; – Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng đới với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta; – Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; – Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; – Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 1 héc ta; – Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến dưới 150.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.
Lấn chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn	– Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta; – Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đới với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; – Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; – Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 1 héc ta; – Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.
Lấn chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phu nông nghiệp tai khu vực đô thị	Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng so với quy định theo các mục 1,2,3,4
Lấn chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở hoạt động sử nghiệp của cơ quan, tổ chức	Hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chuyên ngành

 

Mức phạt hành vi lấn chiếm đất đai theo bảng trên là mức phạt đối với cá nhân. Đối với hành vi vi phạm của tổ chức sẽ có mức phạt bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân (Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).

Lấn chiếm đất đai trái quy định có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự:

Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai (Theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015):

– Người nào lấn chiếm đất chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định cảu pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã kết án về tội này, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

– Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

+ Có tổ chức;

+ Phạm tội 02 lần trở lên;

+ Tái phạm nguy hiểm.

– Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng.

Nội dung tư vấn nêu trên căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành tại thời điểm tư vấn và có thể sẽ được điều chỉnh bởi các văn pháp luật khác trong thời gian tới. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác Quý Công ty vui lòng liên Luật sư Mai Quốc Việt (SĐT: 0931 946 199)  để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!