Người nước ngoài có được hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

I/ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Người nước ngoài có được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam?

1.1.1. Định nghĩa kinh doanh bất động sản:

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

(khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014)

1.1.2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

– Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

– Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014

Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

d) Quy mô của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

– Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

– Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

(Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được hướng dẫn bởi Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/3/2022)

Kết luận: Từ những quy định trên có thể thấy pháp luật Việt Nam không cấm người nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, khi người nước ngoài muốn kinh doanh bất động sản tại Việt Nam thì phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP và các quy định khác có liên quan.

1.2. Người nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng dự án bất động sản?

Theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cụ thể như sau:

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Kết luận: Theo đó, người nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản của chủ đầu tư để tiếp tục xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Như vậy, phạm vi được hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài sẽ hạn chế hơn so với nhà đầu tư là người Việt Nam.

II/ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC XIN GIẤY PHÉP

2.1. Quy định chung:

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật chuyên ngành, nhà đầu tư nước ngoài được phép thành lập Công ty Kinh doanh bất động sản với tỷ lệ góp vốn 100% vốn đầu tư nước ngoài. Theo Luật Đầu tư 2020, quy định về vốn pháp định không được thấp quá 20 tỷ đồng cũng đã bị bãi bỏ. Như vậy, được phép thành lập Công ty 100% vốn nước ngoài Kinh doanh bất động sản và không cần đáp ứng điều kiện liên quan đến vốn pháp định.

2.2. Phạm vi kinh doanh bất động sản:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau:

– Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

– Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra Công ty có vốn đầu tư nước ngoài được cung cấp dịch vụ: Dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

2.3. Quy trình thực hiện:

Bước 1: Thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư.

Bước 2: Thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

2.4. Hồ sơ và Tài liệu xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp

2.4.1. Hồ sơ và Tài liệu xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

a. Hồ sơ cần soạn thảo;

– Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư;

– Đề xuất dự án đầu tư

– Bản thuyết minh về năng lực tài chính của Nhà đầu tư;

– Bản giải trình đáp ứng điều kiện đầu tư đối với Nhà đầu tư nước ngoài;

– Quyết định của Nhà đầu tư (đối với Nhà đầu tư là tổ chức);

– Giấy ủy quyền trường hợp ủy quyền cho bên thứ ba đại diện thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư;

b.Tài liệu Nhà đầu tư cung cấp;

* Tài liệu chung;

– Bản sao chứng thực Hợp đồng thuê địa điểm hoặc thỏa thuận nguyên tắc hợp đồng thuê địa điểm để thực hiện dự án. Kèm theo tài liệu này là bản sao chứng thực Giấy chứng nhận đầu tư/Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của bên cho thuê địa điểm là tổ chức (có ngành nghề kinh doanh bất động sản); bản sao chứng thực Giấy phép xây dựng; bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với địa điểm thuê là nhà);

* Tài liệu riêng đối với nhà đầu tư là tổ chức nước ngoài;

– Bản Hợp pháp hóa lãnh sự Quyết định, Giấy phép thành lập của tổ chức, doanh nghiệp nước ngoài;

– Bản Hợp pháp hóa lãnh sự Báo cáo tài chính có kiểm toán 2 năm gần nhất của Nhà đầu tư hoặc Xác nhân số dư tài khoản Ngân hàng của Nhà đầu tư nước ngoài để chứng minh năng lực tài chính;

– Bản sao chứng thực Hộ chiếu người đại diện theo pháp luật và người đại diện quản lý phần vốn góp của Nhà đầu tư nước ngoài;

* Tài liệu riêng đối với nhà đầu tư là cá nhân nước ngoài;

– Bản sao chứng thực Hộ chiếu của nhà đầu tư;

– Bản dịch công chứng Xác nhân số dư tài khoản Ngân hàng của Nhà đầu tư để chứng minh năng lực tài chính;

2.4.2. Hồ sơ và Tài liệu xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp:

a. Hồ sơ cần soạn thảo;

– Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp;

– Điều lệ Công ty;

– Danh sách thành viên (đối với Công ty TNHH hai thành viên trở lên); Danh sách cổ đông sáng lập (đối với Công ty Cổ phần);

– Quyết định của Nhà đầu tư (đối với Nhà đầu tư là tổ chức);

– Danh sách người đại diện theo ủy quyền (đối với Nhà đầu tư là tổ chức);

– Giấy ủy quyền trường hợp ủy quyền cho bên thứ ba đại diện thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp;

b. Tài liệu Nhà đầu tư cung cấp;

* Tài liệu chung;

– Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

– Bản sao chứng thực Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu người đại diện theo pháp luật của Công ty dự kiến thành lập;

* Tài liệu riêng đối với nhà đầu tư là tổ chức;

– Bản Hợp pháp hóa lãnh sự Quyết định, Giấy phép thành lập của tổ chức, doanh nghiệp nước ngoài;

– Bản sao chứng thực Hộ chiếu người đại diện theo pháp luật và người đại diện quản lý phần vốn góp của Nhà đầu tư nước ngoài;

* Tài liệu riêng đối với nhà đầu tư là cá nhân nước ngoài;

– Bản sao chứng thực Hộ chiếu thành viên/ cổ đông góp vốn thành lập doanh nghiệp là nhà đầu tư nước ngoài;

Trên đây là một số ý kiến tư vấn của Luật sư, CVPL tại Công ty Luật MMT & Partners đối với nội dung yêu cầu tư vấn của bạn.

Các nội dung tư vấn nêu trên chỉ mang tính chất tham khảo các quy định pháp luật tại thời điểm tư vấn. Các quy định pháp luật này có thể được thay thế, sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật khác có liên quan đến trong thời gian tới.

Mọi thắc mắc, vui lòng liên hệ Hotline Công ty Luật MMT & Partners 0906 498 882 để được tư vấn và giải đáp.

Trân trọng cảm ơn ./.