TBRKN – Vụ án: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cầm cố quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/7/2020 giữa ông Thường (đại diện theo ủy quyền của ông Cường, bà Ái) với ông Tâm có nhiều yếu tố dẫn đến vô hiệu chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm làm rõ. Cụ thể: Những người nhận cầm cố đất của ông Cường, bà Ái và đang trực tiếp sử dụng đất là các ông, bà Phi, Đạt, Đúng, Hạnh, Thọ xác định thời điểm ông Thường ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Tâm là các ông, bà đang khiếu nại đến UBND xã Thạnh Lộc. Liên quan đến các thửa đất chuyển nhượng thuộc trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng được quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế các bên thừa nhận là 2.300.000.000 đồng và ông Tâm đã thanh toán đủ số tiền này cho ông Thường, nhưng hợp đồng ghi giá chuyển nhượng 800.000.000 đồng là giả tạo về giá chuyển nhượng gây khó khăn cho việc quản lý thuế của Nhà nước.

2. Ngoài việc ký hợp đồng chuyển nhượng ngày 13/7/2020 ông Tâm và ông Thường còn lập văn bản thỏa thuận mua bán toàn bộ diện tích thực tế của 05 thửa đất, văn bản không có công chứng chứng thực nhưng Tòa án cấp phúc thẩm công nhận giá trị pháp lý của văn bản này là chưa có căn cứ, vượt quá phạm vi khởi kiện và phạm vi xét xử phúc thẩm theo quy định tại Điều 5, Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 vì đương sự không yêu cầu công nhận giá trị pháp lý của văn bản thỏa thuận ngày 13/7/2020.

3. Diện tích đất ông Tâm nhận chuyển nhượng là 39.137m2, diện tích đo đạc thực tế là 53.219,2m2, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm công nhận cho ông Tâm sử dụng toàn bộ 53.219,2m2 (dư 14.082,2m2) là chưa đảm bảo quyền lợi của ông Cường, bà Ái và gây khó khăn trong việc thi hành án.

4. Đối với phần diện tích 14.082,2m2 tăng so với diện tích nhận chuyển nhượng trong hợp đồng 39.137m2, Tòa án cấp phúc thẩm nhận định “do ông Tâm còn phải chịu một khoản thuế để đăng ký đối với phần đất dôi dư nên Hội đồng xét xử thống nhất giá nhà nước và giá thị trường cộng lại và chia bình quân, cụ thể: 65.000 đồng + 100.000 đồng = 165.000 đồng/2 = 82.500 đồng x 14.082,2m = 1.161.781.500 đồng”. Đây là nhận định mang tính chủ quan, không có căn cứ và trái pháp luật, vì theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng.

5. Tòa án cấp phúc thẩm tuyên số tiền 1.161.781.500 đồng được dùng để hoàn trả lại một phần cho những người nhận cầm cố đất theo tỷ lệ tương ứng của mỗi người đã giao vàng cố đất cho ông Cường, bà Ái nhưng không xác định cụ thể số tiền mỗi người được nhận là chưa đảm bảo cho quá trình thi hành án.

6. Đối với số vàng cố đất, mặc dù Tòa án cấp phúc thẩmã tuyên số tiền 1.161.781.500 đồng được dùng để hoàn trả lại một phần cho những người nhận cầm cố đất theo tỷ lệ tương ứng của mỗi người đã giao vàng cố đất, nhưng lại tiếp tục buộc ông Cường, bà Ai trả số vàng bằng với số vàng cố đất, cụ thể trà ông 24K, ông Hạnh và bà Tho 80 chỉ vàng 24K là buộc ông Cường, bà Ái thực hiện nghĩa vụ hai lần cho giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất.

7. Quá trình đo đạc thửa đất 382, Trung tâm và Môi trường thành phố Cần Thơ đã đo bao trùm thửa đất 828, mà thửa đất 828 được thế chấp cho Ngân hàng và là đối tượng bị kê biên, phát mãi trong Bản số 26/2022/DS-PT ngày 17/02/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ (đã có hiệu lực pháp luật), dẫn đến việc Chi cục Thi hành án dân sự huyện Vịnh Thạnh không thể kê biên, xử lý đối với thửa đất 828. Tòa án cấp phúc thẩm công nhận cho ông Tâm được quyền sử dụng thửa đất 382 theo diện tích đo đạc thực tế (bao trùm luôn thửa đất 828) là không thể thi hành án cho cả hai bản án (theo kết quả xác minh ngày 14/6/2022 của VKSND Thành phố Cần Thơ).