Các khoản phí phải nộp khi chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất ở?
Hiện tôi đang có mảnh đất có diện tích 22,4 m2 , mục đích sử dụng đất trồng cây hằng năm khác. Hiện nay, tôi muốn chuyển đổi đất này thành đất ở thì trình tự thủ tục như thế nào? Mức phí nhà nước phải nộp là bao nhiêu?
Trả lời:
Lời đầu tiên, Luật sư MMT & Partners gửi đến bạn lời chào trân trọng, liên quan đến nội dung câu hỏi của bạn, chúng tôi có một số trả lời như sau:
Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp (điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013).
Trường hợp đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) muốn chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất ở) cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013).
Về căn cứ cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
– Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Do vậy, người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây sang đất ở cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất.
Về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:
– Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh/huyện tiếp nhận hồ sơ (Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
– Thời hạn giải quyết:
+ Không quá 15 ngày (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Phí chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư là bao nhiêu?
- Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
– Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở:
Tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
- Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng
- Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất:
- Tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức.
- Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập.
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân (gồm: người có công với cách mạng; hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số; hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn) được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Mức tiền sử dụng đất ghi nợ xác định bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộp khi hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư trừ (-) giá trị được bồi thường về đất, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp này được trả nợ dần trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không phải nộp tiền chậm nộp trong thời hạn 05 năm này.
(Theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP sửa đổi Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất).
- Phí thẩm định hồ sơ
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định chi phí thẩm định hồ sơ (Khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC). Mức phí này có sự khác nhau giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cấp có quyền quyết định mức thu cụ thể trong phạm vi từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC). Khoản lệ phí này được thu trong trường hợp cấp lại, cấp mới, cấp đổi, xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
- Lệ phí trước bạ
Đây là khoản thu được thực hiện theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và được thu trong trường hợp có sự thay đổi về người sử dụng đất.
Trên đây là một số ý kiến tư vấn của Luật sư MMT & Partners đối với nội dung yêu cầu tư vấn của bạn.
Các nội dung tư vấn nêu trên chỉ mang tính chất tham khảo các quy định pháp luật tại thời điểm tư vấn. Các quy định pháp luật này có thể được thay thế, sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh bởi các văn bản quy pháp pháp luật khác có liên quan trong thời gian tới.
Mọi thắc mắc, vui lòng liên hệ số Hotline Công ty Luật MMT & Partners 0906 498 882 để được tư vấn và giải đáp.
Trân trọng cảm ơn ./.
1N Núi Thành, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
090 649 8882
Contact@lawmmt.com
